Grundstücks- und Immobilienbewertung

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ermittelt den Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks an einem bestimmten Standort zum aktuellen Zeitpunkt. Es gibt verschiedene Gründe für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Dazu zählen unter anderem

• Kauf,

• Verkauf,

• Ermittlung des Zugewinns nach Scheidung,

• Zwangsversteigerung,

• Beleihung oder

• Besteuerung.

Durchgeführt wird die Bewertung von qualifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung.

• Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Grundstücke zum Vergleich herangezogen. Das Verfahren hat sich bei der Bewertung von unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen bewährt.

• Im gewerblichen Bereich dominiert das Ertragswertverfahren. Dabei wird der Gebäudewert (ohne Grundstück) auf der Grundlage des erzielbaren Ertrages (Miete) ermittelt. Der Grundstückswert wird üblicherweise mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt und zugeschlagen. Das Ertragswertverfahren ist für Investoren optimal und wird bei Objekten ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekten oder auch älteren Objekten angewandt.

• Im privaten Bereich kommt in aller Regel das Sachwertverfahren zum Tragen. Dabei wird der Wert aller Gebäude und Außenanlagen (auch hier ohne Grundstück) nach Herstellungskosten ermittelt. Der Grundstückswert wird wie beim Ertragswertverfahren separat per Vergleichsverfahren ermittelt und dem Wert zugeschlagen. Das Verfahren wird in der Regel bei selbst genutzten Immobilien verwendet, zum Beispiel bei Einfamilienhäusern.

Diese drei Verfahren sind in der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) festgelegt und normiert worden und werden so bei den Gerichten angewandt. Ergänzt wird die ImmoWertV durch dazu erlassene Wertermittlungs-Richtlinien (WertR).

Eine einfache, nicht normierte Methode zur groben Schätzung des Wertes einer Immobilie ist das sogenannte Makler-Verfahren. Man multipliziert dabei den Rohertrag des Grundstückes mit einem Faktor, der abhängig von der Art des Objektes ist. Das Verfahren ähnelt dem in englischsprachigen Ländern verbreiteten "Income Approach"-Verfahren. Hierbei handelt es sich aber nur um eine grobe Näherung ("Hausnummer"), weil sehr viele spezifische Faktoren unberücksichtigt bleiben.

Im Internet kann man heutzutage eine Immobilie auch online bewerten lassen. So kommt man recht preiswert, teilweise sogar kostenlos, an eine Immobilienbewertung. Die Qualität dieser Angebote ist allerdings sehr unterschiedlich.

Beim Immobilienkauf ist es serh wichtig, den genauen Wert einer Immobilie feststellen zu können. Schwierig wird dies vor allem aber dann, wenn bereits Bauschäden vorliegen. Diese Bauschäden können zu Folgeschäden wie feuchten Wänden oder auch Schimmel führen und stellen dadurch selbstverständlich eine deutliche Wertminderung für das Gebäude dar.

Hierbei muss eine Bestimmung der Wertminderung durch einen Sachverständigen erfolgen. Nur dieser kann auch einen genauen Wert für die Wertminderung feststellen. Somit kann der Wert der Immobilie bzw. der Kaufpreis um den entsprechenden Betrag herabgesetzt werden.

Oftmals werden die Bauschäden aber auch erst nach dem bereits erfolgten Kaufvertragsabschluss bekannt. Auch in diesem Fall kann der Käufer den Betrag, der der Wertminderung entspricht, vom Käufer zurück verlangen.

Hierzu muss ebenfalls ein Bericht durch einen Sachverständigen vorliegen, der die Immobilie begutachtet hat und den Wert der Wertminderung durch Bauschäden bestimmt hat. Nicht selten landen Fälle von Bauschäden, die nach dem Kauf festgestellt wurden vor Gericht und können erst dort durchgesetzt werden.

Beachten Sie unbedingt unsere Tipps beim Hauskauf.