Luxusimmobilien und die Versteuerung

Der Trend nach Luxusimmobilien ist derzeit ungebrochen, im Gegenteil, die Nachfrage nach derartigen Immobilien in immer höherer luxuriösen Ausstattung steigt gewaltig an. War doch New York einmal Vorreiter für sündhaft teure
 Penthouse-Wohnungen, etabliert sich der Trend derzeit auch in Deutschland.

Die steuerliche Rechtslage ist sehr unterschiedlich in Europa und weltweit. Für jedes einzelne Land muss daher die Rechtslage des Landes geklärt werden. Hierzu eignen sich Fachbücher und Rechtsanwälte, deren Spezialgebiet den Immobilienmarkt beinhaltet.

Die rechtliche Lage ist ähnlich zu handhaben. In Deutschland muss die Grundstücksfrage, ob Ackerland oder Bauland geklärt sein. Die Bebauung ist Ländersache, hier ist ein Einblick in das Grundbuchamt erforderlich, sowie eine Ansicht in den für die Grundstücksfläche gezeichneten Bebauungsplan. Handelt es sich um eine Luxus-Wohnung in einem Hochhaus, sollte die Höhe der Häuser im Bebauungsplan eingesehen werden.  Bei Auslandsimmobilien werden diese Angelegenheiten häufig vom Bürgermeisteramt bearbeitet.

Zuständig für den  Bebauungsplan kann aber die Landeshauptstadt sein. Es ist ganz wichtig die Baupläne des Landes einzusehen,  sonst kann leicht die Regel gelten:" Unwissenheit schützt nicht vor Strafe" und der Bau wird im schlimmsten Fall abgerissen. Bei Luxus-Immobilien stellt sich die Frage, ob die Art der Immobilie in das Landschaftsbild passt.

Dies ist mit dem jeweiligen Bauamt zu regeln. Der Versorgungsanschluss von Wasser, Kanalisation und Strom, eventuell auch Gas muss geklärt werden. Diese formal rechtlichen Dinge haben natürlich auch bis auf Ausnahmen in Deutschland bestand.

Bei einer Luxus-Immobilie älterer Bauart ist eine Bewertung der Bausubstanz und des Grundstückes unverzichtbar zur etwaigen Mängelerkennung, die leicht einen sechsstelligen Betrag erreichen können.
 

Der Grundbuchauszug

Grundbuchauszüge geben über eventuelle Belastungen des Hauses oder des Grundstücks Auskunft.  Die Berechnung der Baumängel und die sich daraus ergebene Summe, muss dem Kaufpreis hinzugerechnet  werden, wenn die Reparaturarbeiten in einem zeitnahen Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie stehen, um diese langfristig über Jahre abschreiben zu können, welches jedoch zu einer Belastung der Steuervorteile führt.

Die Klientel der Luxus-Immobilienkäufer kann zum größten Teil der Einkommensteuerpflichtigen zugerechnet werden. Hier geht es hauptsächlich darum, die Luxus-Immobilie über die Abschreibung als Aufwendungen steuerlich geltend zu machen, damit der Buchverlust nicht zu einem tatsächlichen Verlust führt. Mit anderen Worten, hier ist die Abschreibung höher als der tatsächliche Wertverlust.

Weiterhin gilt seit dem 1.1.2006 eine neue höhere Abschreibung für neu gebaute Immobilien. Der Abschreibungssatz beträgt seitdem 2% im Jahr.

Ausnahmen bilden denkmalgeschützte Immobilien, hier gelten erhöhte Sonderabschreibungen. Derartige Steuervergünstigungen bilden für viele Investoren und Eigennutzer eine finanzielle interessante Basis, gerade in dem Bereich der Luxus-Immobilie, denn darunter fallen auch Schlösser, Gutshäuser und Herrenhäuser. Deren Renovierungskosten können in die Millionen gehen, da lohnt sich schon eine erhöhte Sonderabschreibung.

Allerdings stellen die Denkmalämter relativ hohe Anforderungen an den Investor. Umsatzsteuer fällt bei einem Kauf derartiger Immobilien nicht an, es sei denn, die Immobilie wird gewerblich oder privat genutzt, so das es sich um ein steuerpflichtiges Objekt handelt.

Eine wichtige Steuer ist die Grunderwerbsteuer, eine Steuer, die sich der Höhe nach aus dem festgesetzten Kaufpreis für Grundstück und Haus ergibt und notariell beglaubigt wird. Die Sätze sind in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, in der Regel aber zwischen 3% bis 7% (bei Luxusobjekten) des Kaufpreises.

Bei Luxus-Immobilien ist es dringend ratsam, fachliche Kompetenz zu beweisen oder sich dieser anzunehmen,  da in diesem Preissegment Summen von bis zu 20 Millionen keine Seltenheit darstellen. Anleger, die über ein Budget dieser Größenordnung verfügen, kommen für weltweit angebotene Immobilien in Frage. In diesem Fall sind steuerliche Abschreibungen unbedingt mit einem Fach- Steuerberater oder dem Finanzamt zu klären.

Die wichtigsten Punkte beim Kaufen oder Bauen im Ausland ist nach wie vor die Eigentumsfrage, die Bebauungsfläche und die Art der Bebauung. Sonst nützt es wenig, wenn das Grundstück in einem Naturschutzgebiet liegt oder das Land/ Gemeinde keine Grundstückserschließung dafür vorsieht und sich weit und breit kein Stromanschluss befindet.